Мария Пак о финансовых моделях высотного строительства

Небоскреб — это всегда длинные сроки строительства и длинные, и потому более дорогие деньги. Срок строительства небоскреба — вдвое и иногда даже втрое дольше, чем обычного здания. Финансовые риски на этой дистанции растут в геометрической прогрессии — колебания курса доллара, общий экономический спад, геополитические риски  — все это должно быть учтено в финансовой модели, уверена директор девелоперской компании A-Foundation Мария Геннадьевна Пак.

Математика вертикального пространства

Только начав работать в девелопменте, выпускница Государственного университета управления по специальности “Финансовый менеджмент” Мария Пак сразу поняла: высотное строительство требует принципиально иной логики расчетов. Каждый дополнительный этаж создает эффект домино в экономике проекта — от фундамента до инженерных систем.

Работая с начала   2000х годов в крупнейших девелоперских компаниях с международными архитектурными бюро и анализируя опыт мировых архитектурных практик, Мария разработала многофакторную модель оценки, учитывающую специфику вертикальной застройки. Ее подход включал анализ временной стоимости денег в длительных циклах строительства.

Риск-менеджмент

Не менее важную роль играет правильная система структурирования сложных международных сделок. От простого долевого участия до комплексных схем с мезонинным финансированием — каждый инструмент подбирается под конкретную архитектуру проекта и профиль инвестора.

“Международный девелопмент предлагает богатый арсенал: equity partnership, mezzanine financing, convertible debt, множественные классы акций с различными правами”, — анализирует Мария Пак. “Искусство заключается в создании комбинации, которая обеспечивает устойчивость проекта при любых рыночных колебаниях”.

Ключевой принцип ее подхода — “стресс-устойчивость”: каждая финансовая схема проходит многократное тестирование в различных сценариях рыночных потрясений.

Гибкость в девелопменте

В 2021 году, основав собственную девелоперскую компанию A-Foundation, Мария воплотила свою финансовую философию в корпоративную структуру. Компания строится на четырех принципах: синхронизация финансовой модели с архитектурной концепцией, экономическая оценка каждого архитектурного решения, адаптивность к 3-4 экономическим циклам, приоритет прозрачности над сложностью схем.

“Будущее девелопмента — за моделями, объединяющими финансовую эффективность, архитектурную выразительность и инвестиционную привлекательность”, — убеждена Мария Пак. В 2023 года ее  компания A-Foundation была номинирована на премию “Компания будущего” в категории “Кадровый потенциал”.

Мария Пак – основатель и генеральный директор девелоперской компании А-Foundation, эксперт с 20-летним опытом в области девелопмента, инвестиционного анализа и работы с международными инвесторами.  С 2021 года – автор статей в деловых и отраслевых СМИ, автор термина «песчаный капитализм» в отношении экономической модели Ближнего Востока. В 2023 году компания A-Foundation, которой Мария Пак руководит в качестве генерального директора, была номинирована на премию «Компания будущего» в номинации «Кадровый потенциал».

Автор фото: Артем Михалевский